8月雖然經(jīng)歷年內(nèi)成交新低，但月底迎來了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政提振市場(chǎng)。踏入“金九”，借著新政利好，各樓盤或緊急推新或推出各種折扣，趁機(jī)“放價(jià)”走量。中心區(qū)的項(xiàng)目多啟動(dòng)渠道引流，而遠(yuǎn)郊樓盤則以折上折拉動(dòng)成交。有去年總價(jià)570多萬元起的海珠樓盤，最近推出特價(jià)房低至447萬元起，優(yōu)惠超百萬元；增城個(gè)別項(xiàng)目單價(jià)調(diào)整至萬元以下，優(yōu)惠力度一再加大。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政公布首日，廣州海珠一樓盤現(xiàn)場(chǎng)涌入很多咨詢客戶。

海珠

(相關(guān)資料圖)

成交大幅下滑，多個(gè)主力盤優(yōu)惠幅度4%-10%

隨著利好異地購(gòu)房人群、換房人群的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，暖風(fēng)令業(yè)內(nèi)更為期待“金九銀十”，不少房企選擇緊急推盤或調(diào)整價(jià)格來迎接“金九”。事實(shí)上，雖然部分開發(fā)商此前因等待樓市刺激政策落地而暫緩供應(yīng)，但在8月下旬，已有不少項(xiàng)目增強(qiáng)余貨的營(yíng)銷力度。例如在中心區(qū)天河，增加渠道帶客及成交獎(jiǎng)勵(lì)，其中天河和樾府升級(jí)全民營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)至10萬元/套。海珠多個(gè)主力盤推出“限時(shí)99折/98折或特價(jià)讓利”拉動(dòng)成交，合富研究院監(jiān)測(cè)顯示，優(yōu)惠幅度達(dá)4%-10%。

以昌崗板塊的中旅天宸府為例，項(xiàng)目戶型為82-120平方米，82平方米三房單位在去年“金九”價(jià)格為530萬-550萬元，而今年8月下旬，“雙省名校，教育無憂，現(xiàn)在447萬元起……”的促銷信息在朋友圈成為焦點(diǎn)。例如原總價(jià)547萬元的高樓層單位，特惠價(jià)為499萬元，部分房源優(yōu)惠幅度超百萬元。而主力價(jià)格段為550萬-800萬元的中海江泰里，戶型主打76-108平方米三至四房，近日也推出了總價(jià)520.4萬元起的特價(jià)單位。

項(xiàng)目大幅度的讓利以及為一線城市中首個(gè)認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地的城市，源于近兩月市場(chǎng)的緊張態(tài)勢(shì)。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，政策在廣州先落實(shí)，主要原因之一是廣深近期二手房?jī)r(jià)格回調(diào)明顯，7月份廣州環(huán)比下跌1%，明顯高于京滬以及其他熱點(diǎn)城市。

“由于近兩個(gè)月一二手市場(chǎng)均表現(xiàn)出疲態(tài)，部分希望‘賣一買一’的改善客換房節(jié)奏亦受到影響，導(dǎo)致近兩個(gè)月部分中心區(qū)項(xiàng)目開盤去化表現(xiàn)未如理想”，廣州中原研究發(fā)展部指出，近期海珠、荔灣部分全新盤入市，首日去化僅維持20%-30%水平，相比起今年第一、二季度開盤的同區(qū)項(xiàng)目，有明顯的差距，說明目前市場(chǎng)“流轉(zhuǎn)”不暢。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，8月廣州新房網(wǎng)簽4136宗，環(huán)比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。除傳統(tǒng)淡季因素以外，不少客戶等待出臺(tái)市場(chǎng)利好政策，因此抱著觀望心態(tài)暫緩入市，導(dǎo)致市場(chǎng)成交大幅下滑。

荔灣

“7字頭”變“4字頭”，有江景盤一年多去化不足13%

“最新一期5棟推出211平方米戶型，總價(jià)千萬元……”近年千萬高端物業(yè)吸引了不少關(guān)注，但仍有江景盤去化舉步維艱，7.5萬元/平方米均價(jià)的星河江縵，今年以來多度推出“4字頭”的特價(jià)房源，而最新推出的新樓棟，同樣總價(jià)千萬元就可購(gòu)得。

荔灣芳村滘口片區(qū)的星河江縵，地塊折合樓面價(jià)為3.36萬元/平方米，產(chǎn)品規(guī)劃為176-235平方米的大平層，全是雙套房設(shè)計(jì)。項(xiàng)目去年6月底開盤，廣州市住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿，項(xiàng)目一共預(yù)售了272套單位，在開盤一年多后，只網(wǎng)簽了35套，去化率不到13%。有業(yè)內(nèi)人士指出，項(xiàng)目屬于白鵝潭板塊，但是距離核心CBD直線距離有3公里，不是第一輻射范圍；即使一線臨江，且有三江匯聚優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目處于廣佛交界地段，一路之隔就是佛山；周邊為城中村，且未有高端的商業(yè)配套，令高端體驗(yàn)感大打折扣。其次，產(chǎn)品定位和周邊樓市有點(diǎn)不匹配，導(dǎo)致較為滯銷。

事實(shí)上，荔灣高端樓市的競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化。主打江景的大戶型項(xiàng)目廣州幸福灣、廣州濱江上都單價(jià)已突破10萬元/平方米，但近日廣州濱江上都也推出精選房源，128平方米戶型總價(jià)“8字頭”，135平方米戶型總價(jià)“9字頭”，折合7萬-8萬元/平方米，且不是“天地樓層”。

廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科向記者表示，今年以來大平層項(xiàng)目供應(yīng)量上升較為明顯，去化較慢也在預(yù)期之內(nèi)。“廣州政策落地后，預(yù)計(jì)可以加速存量釋放，去庫(kù)存仍是今年市場(chǎng)的核心焦點(diǎn)。” 在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家鄧浩志看來，部分項(xiàng)目讓利較大，房企的策略是“拆東墻補(bǔ)西墻”，部分項(xiàng)目即使虧損出售，只要旗下有其他熱盤可以填平虧損，也是能夠令項(xiàng)目流動(dòng)的一個(gè)方式。

增城

個(gè)別項(xiàng)目單價(jià)不足萬元，價(jià)格調(diào)整蔓延至地價(jià)

8月中心區(qū)市場(chǎng)放緩，遠(yuǎn)郊區(qū)域觀望情況更是加重。以增城為例，據(jù)合富研究院監(jiān)測(cè)，新塘香江天辰、荔城中建學(xué)府悅城再推特惠單位，價(jià)格對(duì)比7月再調(diào)整2%-3%，成交仍無明顯改善。其中增城老盤金地香山湖，在2021年曾經(jīng)價(jià)格一度為1.7萬元/平方米，目前均價(jià)調(diào)整至1.2萬-1.3萬元/平方米，清盤特價(jià)單位更是低于1萬元/平方米。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，增城成交乏力，一方面是剛需區(qū)域優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目量減少，客戶可選擇的仍以舊有板塊、項(xiàng)目為主，客戶缺乏“新鮮感”；二是客戶購(gòu)房缺乏“緊迫性”，導(dǎo)致成交周期放緩。

而區(qū)域的市場(chǎng)情緒更傳遞到土市。本周，增城永寧新科路西側(cè)宅地被增城城投底價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)4507元/平方米，對(duì)比板塊此前近萬元的樓面價(jià)，降幅超一半。而在上周，花都宅地以7000元/平方米成交，也比同板塊宅地樓面價(jià)低出不少。崔登科告訴記者，目前住宅價(jià)格下行使得土地價(jià)格下行預(yù)期放大，除個(gè)別板塊外，土地價(jià)格如維持高位或?qū)⒂绊懻w成交金額。

“如果房?jī)r(jià)調(diào)整幅度過大，對(duì)土地市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生影響。”鄧浩志認(rèn)為，房?jī)r(jià)不可能無節(jié)制地調(diào)整，當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)整到一定程度，地產(chǎn)項(xiàng)目就可能出現(xiàn)資不抵債的問題。當(dāng)開發(fā)商進(jìn)入虧損銷售之后，所有房源全部都賣完，回收的資金也不足以完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。目前大多數(shù)三四線城市，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度超過20%，那么這些項(xiàng)目就將處于虧損銷售狀態(tài)，最終對(duì)消費(fèi)者、市場(chǎng)、金融機(jī)構(gòu)都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

記者留意到，近日部分城市正嘗試以一些除促銷外的新招來吸客。位于西安高陵區(qū)的中糧天悅樓盤推出了“先交付，后還貸”活動(dòng)，并在宣傳海報(bào)直言“全城上線交付前免貸政策，為所有信任致敬”。而深圳的滿京華金碩華府項(xiàng)目，宣傳海報(bào)則明示“信心承諾保價(jià)，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”。在崔登科看來，這些新的營(yíng)銷方式有利于穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，在庫(kù)存去化水平健康后，市場(chǎng)價(jià)格仍然存在上行的動(dòng)力。

李宇嘉認(rèn)為，在降低利率、降低稅費(fèi)以外，鼓勵(lì)開發(fā)商合理定價(jià)、降價(jià)促銷，同時(shí)在居民收入端、就業(yè)端更多著力，穩(wěn)定居民的預(yù)期，多舉措綜合會(huì)令樓市更為穩(wěn)定。

采寫：新快報(bào)記者 何璐詩(shī)