前不久，袁先生在北京買(mǎi)了一套二手房，總價(jià)近340萬(wàn)元，其承擔(dān)了房屋交易的全部中介費(fèi)用，按2.7%的中介費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，共9萬(wàn)余元。

(資料圖)

在中國(guó)的二手房交易中，大部分情況下中介費(fèi)都由買(mǎi)家承擔(dān)，對(duì)于幾百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的房屋交易而言，中介費(fèi)用也是一筆不小的開(kāi)支。今起，這一局面將迎來(lái)新變化。

兩部門(mén)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低服務(wù)費(fèi)用

5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（后簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。

《意見(jiàn)》表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。近年來(lái)，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問(wèn)題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。

為此，《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容等。

同時(shí)，合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。”

《意見(jiàn)》還表示，嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門(mén)店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

《意見(jiàn)》還強(qiáng)調(diào)，具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

在加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)方面，《意見(jiàn)》表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買(mǎi)賣(mài)、提供或者公開(kāi)他人個(gè)人信息。未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個(gè)人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。

在提升管理服務(wù)水平方面，《意見(jiàn)》指出，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)交易房源、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息，應(yīng)當(dāng)通過(guò)平臺(tái)進(jìn)行核驗(yàn)。鼓勵(lì)通過(guò)房屋交易管理服務(wù)平臺(tái)向交易當(dāng)事人提供房源核驗(yàn)、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案等便民服務(wù)。加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，除交易當(dāng)事人提出明確要求外，購(gòu)房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶。鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用納入交易資金監(jiān)管范圍。

專家解讀

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，國(guó)內(nèi)大約90%的二手房通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成交，新房交易對(duì)經(jīng)紀(jì)公司也有一定依賴性。《意見(jiàn)》中優(yōu)化服務(wù)費(fèi)率的定價(jià)方式利好購(gòu)房者，而雙邊收費(fèi)模式有利于降低購(gòu)房成本，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前在中介參與的房屋交易中，部分中介費(fèi)用是房屋總價(jià)的3%甚至更高，但也有約為房屋總價(jià)的2%甚至低于2%的情況。當(dāng)前降低中介費(fèi)的實(shí)際操作標(biāo)準(zhǔn)尚不清晰，引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)房屋總價(jià)的1%或是一個(gè)可參考標(biāo)準(zhǔn)。

此前上海、深圳、廣州、成都、重慶等地的房屋交易中，有過(guò)雙邊收取中介費(fèi)用的實(shí)踐。如據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，2021年2月下旬貝殼將重慶區(qū)域的中介費(fèi)從房屋總價(jià)的2%上調(diào)到3%，并執(zhí)行雙邊收費(fèi)，業(yè)主和購(gòu)房者分別支付不高于總房款的1%和2%，取消原有1.5%的貸款服務(wù)費(fèi)，但執(zhí)行起來(lái)并不容易。

北京房屋經(jīng)紀(jì)人小張向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從其經(jīng)驗(yàn)看，在雙邊收費(fèi)的模式下，業(yè)主很可能會(huì)通過(guò)上調(diào)房屋總價(jià)的方式將中介費(fèi)用轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，這種情況在賣(mài)方市場(chǎng)下出現(xiàn)的概率更高。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要將降中介費(fèi)和雙邊收費(fèi)模式落到實(shí)處，后續(xù)還需要進(jìn)一步明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也需要積極引導(dǎo)和宣傳，經(jīng)過(guò)一定時(shí)間之后，逐步將中介費(fèi)用交易雙方共擔(dān)變成行業(yè)共識(shí)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問(wèn)題。《意見(jiàn)》對(duì)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行明確是一個(gè)重大變化，基本服務(wù)是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須承擔(dān)的服務(wù)，而額外的服務(wù)則不是必然的，也不能利用信息優(yōu)勢(shì)去獲取。要做好落地執(zhí)行還需要政府監(jiān)管部門(mén)常態(tài)化巡查，與客戶舉報(bào)相結(jié)合來(lái)實(shí)現(xiàn)。另外，培育規(guī)范的大機(jī)構(gòu)，發(fā)揮穩(wěn)定器作用和示范效應(yīng)，也有助于這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

整體而言，王小嬙認(rèn)為，《意見(jiàn)》有助于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在新的監(jiān)管政策指引下，未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的發(fā)展模式也有待探索。