來源：華夏時報

1月3日，河南省人民政府新聞發布會提到，要取消和調整過熱時期妨礙消費需求釋放的限制性政策，完善二套房認定標準，支持集中團購商品住房，鼓勵各地結合保障性租賃住房、人才住房房源征集加快存量商品房去化。

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另外，鄭州市進一步降低落戶門檻。2023年始，凡在鄭州市中心城區具有合法穩定就業或合法穩定住所（含租賃）的人員，不再受社保繳費年限和居住年限限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在鄭州市申請登記城鎮居民戶口。

1月3日，合碩機構首席分析師郭毅對《華夏時報》記者分析道：“一方面，通過戶籍政策給‘鄭漂’們更好的福利，另一方面，政府也將有一系列房地產寬松政策出臺。宗旨就是刺激購房消費。”

同日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，“倡導租購并舉制度以來，一直在強調‘租購同權’，我認為只有實現‘租購同權’，發展租賃才有實質性的意義。”

租房后即可申請落戶

租房后全家就能申請落戶，鄭州市落戶不再受社保繳費、居住年限限制。今年1月1日起，鄭州市已實施《關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見》，明確上述最新落戶政策。

上述戶籍新政基于2019年戶籍制度上進行優化。2019年政策規定，鄭州市農業轉移人口在中心城區持居住證落戶需滿1年，新政改為“不受居住證辦理年限和地區屬性的限制”和“不受居住年限限制”。

李宇嘉對《華夏時報》記者表示，租房可落戶，是國家一貫的政策導向，自打發展“租購并舉”的租房新制度以來，國家各種重要場合，都在強調租房和買房要獲得均等化的公共服務，即所謂的“租購同權”。只有這樣，發展租賃才有實質性的意義。因此，包括鄭州在內，“租房落戶”是落實“租購并舉”住房制度建設的重要舉措。

值得說明的是，鄭州市2019年政策規定：中心城區有條件的設定落戶標準，縣（市）、上街區全面放開落戶限制。2023年新政已調整為“全市統一的以經常居住地登記戶口的政策”。此外，原政策規定，在鄭州市中心城區務工且參加城鎮社會保險落戶需滿6個月，此次調整為“不受社保繳費年限”的限制。

房地產市場上流傳這樣一句話，“長期看人口、中期看土地、短期看金融。”2022年6月13日，鄭州市統計局發布《2021年鄭州市人口發展報告》顯示，全市2021年末常住人口1274.20萬人，比2020年末增加12.50萬人。而2021年公布的第七次人口普查中，鄭州市還曾以27萬的優勢首次趕超武漢，成為“中部人口第一城”。

根據《鄭州市國土空間總體規劃（2020-2035年）》，2035年鄭州市人口將會達到1800萬。以鄭州市的人口目標計算，還有500多萬人的增長空間。按此邏輯，接下來十多年，鄭州每年要新增常住人口大約40萬人。

李宇嘉分析，鄭州租房可以落戶，是新一輪人口競爭的體現，凸顯了鄭州非常急迫地想要增加戶籍人口，夯實城市長期發展動力，特別是增加更多的新市民、年輕人，釋放城市內需和消費，從而帶動就業增長，因為這才是房地產持續發展的可行動力。

2021年下半年以來，鄭州市二手房價、租金價格都在下跌，且跌幅在熱點一二線城市排名靠前。李宇嘉認為，這主要是由于過去房源供應量太大，而常住人口躊躇不前，導致供需失衡，加之鄭州產業結構較為單一，地產下行后拖累建筑、物流及裝飾裝修等行業上下游，這些行業是外來人口就業密集的領域，也導致了買房、租房的需求下行。

戶籍制度改革新政是否能為其帶來人口數量的巨大飛躍呢？

李宇嘉認為，“現在各地對年輕人、新市民都比較歡迎，都在降低落戶門檻。關鍵是，城市的就業機會是否充足、就業渠道是否豐富？更重要的是，門檻降低了，戶籍所承載的公共服務資源，特別是優質的教育、失業救助、公共醫療等，能否與人口增長同步跟上？否則的話，放開落戶的效果并不會很大。”

郭毅則認為，鄭州市產業相對發達，是人口凈流入的城市。鄭州富士康有堅實的產業支撐和就業人口的支撐，因此鄭州周邊的市縣人口易流入到鄭州。有戶籍政策之后，這部分本身在鄭州工作的人，就可能選擇在鄭州購房，同時把戶籍遷移到鄭州，他們的子女和父母也可能隨之在鄭州落戶，享受鄭州的教育、醫療。同時，郭毅也指出，此次戶籍政策的改革，核心還是為了房產去庫存的需要。

郭毅分析，近年來，鄭州市的房地產開發規模比較大，尤其是北龍湖等地的開發造成了大量的庫存積壓，新區自身目前仍以房地產作為產業支柱，其他一系列的產業和配套，還未盡完善，所以鄭州的去庫存政策多管齊發。

“一方面通過戶籍政策，給鄭漂們更好的福利；另一方面政府后續也會有一系列房地產寬松政策出臺，宗旨就是刺激購房消費。”郭毅表示。

樓市政策或進一步放寬

取消和調整過熱時期妨礙消費需求釋放的限制性政策，完善二套房認定標準，支持集中團購商品住房，鼓勵各地結合保障性租賃住房、人才住房房源征集加快存量商品房去化。2023年首個工作日，河南省人民政府新聞辦公室的新年首場新聞發布會，河南省委常委、常務副省長孫守剛指出上述目標。

郭毅對《華夏時報》記者表示，從河南省目前的調控政策來看，針對“過度限制性措施”的認定，主要聚焦于二套住房，接下來河南省可能會在“認房又認貸”的基礎上進一步放松，由“認房又認貸”轉成“認房不認貸”，同時，二套購房的首付比例也會降低。

1月3日，58安居客房產研究院分院院長張波對《華夏時報》記者分析，河南省是希望通過政策形成合力，加速商品房去化，提升市場交易熱度。尤其是將部分商品房轉化為保租房和人才房，不少城市和地區2022年已有試點，這一舉措既能加速保障類房源的建設目標達成，也有助于商品房去化以及房企的現金回流。值得說明的是，這一政策主要在省內二三線重點城市才會形成明顯效果。

河南省人民政府新聞辦公室的新年首場新聞發布會上還提到，“鼓勵各地通過發放購房券、購房補貼、契稅補貼等方式，支持人才購房落戶和城鄉居民合理住房消費需求。”

張波認為，預計隨著國內經濟逐步向好，居民信心不斷提升，這類政策的效果會好于2022年，但政策效果在不同地區的差異度依然會存在，部分三四城市城市的需求側熱度提升，并不會因政策落地就立刻顯現，甚至市場面復蘇還需要更多時間。

李宇嘉對記者表示，“關于購房券、購房補貼、契稅補貼等，究竟是什么補貼方式，針對的對象是誰？我認為后續需要進一步明確。只有給到‘十足的優惠’后，才真正對需求有促進作用。”

李宇嘉分析，2022年的河南省，無論是房企自身的問題還是疫情不間斷的管控，河南全省的房地產市場受到的影響都是比較大的，況且2020年又經歷過洪災。此前，河南省包括鄭州市在紓困地產時提出的部分措施，譬如本地的紓困基金，還有購買房源作為公共住房，這些政策落實得如何？后續還未看到具體詳盡的落實情況。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，河南省提出的“取消和調整過熱時期妨礙消費需求釋放的限制性政策”值得其他地方學習。他認為，“各地政府要從刺激住房消費、優化營商環境等角度入手，在春節前要加快優化既有的房地產政策落實，以更好促進行業步入新的健康發展軌道之中。”

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責任編輯：吳劍