“2023年的上半年我仍然覺(jué)得壓力會(huì)很大，整個(gè)下半年可能相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更加樂(lè)觀一點(diǎn)，6月份是一個(gè)市場(chǎng)企穩(wěn)的重要時(shí)間窗口。回歸產(chǎn)品、生存第一，是企業(yè)在2023年應(yīng)該遵循的方向。”

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在2022年12月31日下午，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在“新路—2023丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)”上表示。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，丁祖昱在上述發(fā)布會(huì)上同時(shí)介紹稱(chēng)，2022年全年，全國(guó)百城成交額下跌40%，“百城成交更能夠反映當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際狀況，下跌40%代表了整個(gè)中國(guó)樓市下跌的幅度。”

房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模重回2015年

“2022年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模回到了2015年。其實(shí)2013、2014、2015年的市場(chǎng)規(guī)模差不太多，所以，也可以說(shuō)，回到了近十年前。”

丁祖昱在上述發(fā)布會(huì)上透露的數(shù)據(jù)顯示，在2022年，“整個(gè)商品房的成交規(guī)模，預(yù)計(jì)整體成交金額可能在13.3萬(wàn)億元左右，成交面積在13.6億平方米左右，真正回到了2015年。”

而在2022年全年百城成交下挫四成、城市成交規(guī)模普降的大背景下，亦有城市保持正增長(zhǎng)趨勢(shì)。

“極個(gè)別城市仍然保持增長(zhǎng)，上海2022年一手房的成交金額是6344億元，同比增長(zhǎng)了9%。”丁祖昱表示，不少城市成交面積基本腰斬，這些城市都是歷年來(lái)被認(rèn)為市場(chǎng)相對(duì)活躍、成交規(guī)模比較大的城市，比如長(zhǎng)沙、杭州、寧波、武漢、重慶。

“這些城市的新房成交規(guī)模為什么出現(xiàn)了如此大的下行”丁祖昱解讀稱(chēng)，“我們把它分成兩類(lèi)，一類(lèi)是以重慶、武漢、寧波為代表的城市，市場(chǎng)確實(shí)非常差；第二類(lèi)是以杭州、長(zhǎng)沙為代表的城市，為什么也出現(xiàn)了比較大幅度的腰斬？有兩個(gè)方面的原因：一是供應(yīng)縮量明顯，二是這兩個(gè)城市的整體成交透支。”

不僅如此，在2022年，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了如二手房成交面積大幅下滑等諸多變化。

“北京、上海和廣州的二手房成交回到了三年前，深圳跌到了2016年以來(lái)的最低點(diǎn)。深圳是上千萬(wàn)人口的大城市，原先二手房如此活躍，現(xiàn)在全年成交回到了210萬(wàn)平方米，北京是1334萬(wàn)平方米，上海是1330萬(wàn)平方米，深圳連這兩個(gè)城市的零頭都沒(méi)有達(dá)到。”丁祖昱如此表示。

在丁祖昱看來(lái)，是“供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。一旦供應(yīng)增加之后，去化的速度就會(huì)放緩。所以整個(gè)二手房交易的周期出現(xiàn)了明顯的延長(zhǎng)” 。

除此之外，2022年土地市場(chǎng)也風(fēng)云變幻，土地成交金額集中度提升、城投托底等現(xiàn)象也持續(xù)引發(fā)外界關(guān)注。

“2022年是土地成交集中度最高的一年，大家都在少數(shù)城市集中投資。”丁祖昱分享稱(chēng)，土地成交金額前三的城市占了整個(gè)土地成交金額的16%，成交金額前十的城市占了整體成交金額的35%。也就是說(shuō)，10個(gè)城市的土地成交金額占了全國(guó)土地成交金額的1/3以上，前20個(gè)城市的占比達(dá)到了51%。

“2022年只有40%的百?gòu)?qiáng)房企在拿地，其中80%的拿地集中在22個(gè)城市。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在投資越來(lái)越簡(jiǎn)單，選擇的余地也越來(lái)越少了。”丁祖昱如此表示。

中長(zhǎng)期投資聚焦上海等20城

在告別2022年后，2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何、將呈現(xiàn)何種新變化等看點(diǎn)也備受市場(chǎng)關(guān)注。

“行政手段全面退出、經(jīng)濟(jì)扶持同步跟進(jìn)”，在政策建議方面，丁祖昱表示，“在全國(guó)范圍內(nèi)全面放松‘四限’，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售，我認(rèn)為現(xiàn)在是最好的時(shí)機(jī)，包括一線城市。”

丁祖昱認(rèn)為，除了全面放松“四限”政策之外，“我們建議可以在財(cái)稅政策方面能夠再給一定的刺激，比如對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的交易稅費(fèi)，特別是契稅等給予一定的減免。”其同時(shí)表示，“當(dāng)然，對(duì)豪宅還應(yīng)該保留這些‘高稅收’。”

“還可以在部分城市實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼，比如二孩家庭、三孩家庭以及各類(lèi)人才等，都可以給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼”，在丁祖昱看來(lái)，這些政策對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)會(huì)有一定的作用。

保交樓牽涉購(gòu)房者、房企等諸多相關(guān)方，一直受到市場(chǎng)各界高度關(guān)注。

在保交樓方面，丁祖昱表示，“我們建議，已經(jīng)完全去化的停工項(xiàng)目應(yīng)確保正常復(fù)工正常交付；銷(xiāo)售‘七七八八’的項(xiàng)目提供專(zhuān)項(xiàng)貸款，只負(fù)責(zé)從停工之時(shí)到交付中的工程費(fèi)用，關(guān)于之前的債務(wù)不要去涉及。”

“對(duì)于一部分去化特別差的項(xiàng)目建議暫時(shí)擱置，對(duì)于部分極少數(shù)購(gòu)房者怎么妥善解決的問(wèn)題，可以當(dāng)成一個(gè)題目去專(zhuān)門(mén)解決。”丁祖昱如此認(rèn)為。

值得注意的是，近期以來(lái)，新開(kāi)發(fā)模式也受到房企高度關(guān)注，對(duì)此，丁祖昱直言，“未來(lái)開(kāi)發(fā)的新模式也許不是2023年就會(huì)出現(xiàn)的新模式，但我相信這一定會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新模式。”

梳理可發(fā)現(xiàn)，“采取項(xiàng)目封閉制”、“預(yù)售制度變化”及“融資透明”等成為丁祖昱口中的未來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式的重要組成部分，如對(duì)于“采取項(xiàng)目封閉制”，丁祖昱就認(rèn)為，未來(lái)項(xiàng)目的封閉式管理，是早晚要實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要方向。

而在城市加速分化的大背景下，丁祖昱認(rèn)為，短期內(nèi)可以聚焦上海、杭州、合肥、深圳、成都等10座城市，而中長(zhǎng)期投資除了北上廣等明星城市外，還可以聚焦寧波、西安、廈門(mén)、青島等城市。

“站在城市市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，2023年大多數(shù)城市的筑底應(yīng)該可以完成，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下行，但是我覺(jué)得信心會(huì)有一定的修復(fù)。”丁祖昱如此表示。

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